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时间:2014-03-13 17:37 | 来源:未知 | 点击:

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  交易日期调整

  可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的物业市场状况(如当时的市场供求关系)下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值,是应当在估价时点时的物业市场状况(如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系)下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是这种情况,而且成交日期通常是过去,估价时点通常是现在),物业市场状况可能发生了变化,例如,出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等,导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化,从而即使两完全相同的物业,在这两个时间上的价格也会有所不同。NBA因此

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应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整,故又可称之为物业市场状况调整,简称市场状况调整。

  交易日期调整的关键,是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查、了解过去不同时间的数类似物业的价格,找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律,据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法,可以采用价格指数或价格变动率,也可以采用时间序列分析。

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